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    行業資訊

    長沙家政養老盈利模式到底在哪里?

    對于養老,許多人的觀念還停留在硬件的打造,以為有更好的醫療設施、引進知名的養老機構,就是在做養老小鎮,對于這個,我完全不能認同,養老小鎮不等同于養老院,養護功能只是養老小鎮的基礎配套,養老小鎮更重要的功能,是給健康老人提供快樂、活力、精神滿足的生活家園。同時,養老小鎮不是做慈善,需要盈利,除了環境好、空氣好、配套好外,養老小鎮最重要的是找到合適的運營模式。


     

    A、養老院與養老小鎮的不同

    這里我們必須厘淸養老院和養老小鎮的不同定義:

    養老院是以醫、養、護為主的機構運營主體,強調醫、護的功能,注重的是老人身體和生命的維護。也就是說入住養老院的更多是半自理、失能的老人。

    而養老小鎮則是以希望獨立生活的老人以及服務于老人的其他產業的聚集而形成的聚集地。強調的是老年生活,包括了更多精神層面的需求。特別注重空氣質量、自然資源、人文環境、生活休閑配套,當然針對老人的醫、護配套也是重點。

    B、養老小鎮盈利模式的誤區

    在討論期間,我更關注養老地產的運營模式和盈利模式?,F在很多開發商都開始進入養老地產,但在全國成功的卻不多。所有的開發商或者養老院長,把賺錢的目光對準的是入住的老人——什么會員費、動輒幾百萬的入門費、每月大幾千的生活費。老人退休后收入本來就不高,還要把他們僅剩的保命錢搜刮一空,這是極其沒有道德和良知的行為。有人會說我們養老服務本來就是針對高收入的那部分少數群體的,那么,中國更多的一般收入的老人們就不需要養老了?開發商首先應該有強烈的社會責任感,這是我一直強調的。當然,我們也不能要求開發商只做雷鋒。那么,如何既滿足大多數老人的養老需求,又能實現可預期的開發利潤?這就需要模式的創新:開發模式、運營模式、盈利模式的全面創新。討論中大家認為很難,包括現在很多大的開發企業也沒能找到更好的方向。

    C、正確的養老小鎮盈利模式

    在養老模式的研究推演過程中,什么是我們關注的重點?是人,是我們服務的老年人群體,研究他們的切身需求。特別是老人的三大需求:直接需求、精神需求與關聯需求。直接需求,如醫療康復、家政服務、衛生護理等;精神需求,如社交、休閑娛樂等;關聯需求,如子女前來看望帶來的餐飲、住宿需求等。

    另外有一些需求則是個性的,比如對于自理、半自理以及失能老人,在養護服務需求上就有明顯的差異性,項目在功能設置及份額配比上也要科學合理設置。

    小鎮的功能重在養,養身、養心、養情,而這樣的小鎮往往不僅是被老人所鐘情,也同樣被很多有度假需求的人所向往,也就是說,這樣的小鎮不僅具備了養老功能,同時也具備了度假的功能。因此,這就注定了小鎮不僅僅只有老人,還有更多的是其他關聯產業的服務人員和度假旅居的人。如此規模的人口聚集,沒有房地產的開發能成立嗎?

    當然,文旅、養老小鎮的房地產開發絕不同于城市的地產開發,無論是建筑產品還是環境設計、配套功能,都必須根據小鎮的定位和需求來規劃,特別是關聯產業的布局尤為重要。

    目前,也只有做好了養老地產的開發,投資者也才有能力真正開發和運營養老產業、養老院,綠城的烏鎮雅園、泰康保險無不如此!

    目前養老模式有很多,但我們將會有所創新,其盈利模式主要是養老產業鏈的開發、養護運營、養老公寓出租。我們將用地產開發的盈利彌補養老院的不足。

    D、養老小鎮的產業規劃

    養老院不賺錢,養老產業才賺錢!

    養老產業除了有養老院外,還包括老年人康復醫院、養老公寓、老年人大學、教育配套、商場等等,以及其他養老的鏈條都可以產生經濟效應。另外,一個老人居住在項目,還能吸引三代人前來探望以及消費,這是一個很好的盈利點。很多人之所以不賺錢,是因為把養老項目等同于養老院,蓋個房子以為老人就會來,當然會遭遇失敗。

    我們經常說老年人是“越老越小”,年紀越長對童真、童趣更多一份渴望,也更喜歡人多熱鬧的氛圍,那么在項目商業、幼兒園、學校的設置上就應當考慮與養老院的關聯關系。

    我提出過一個非常新穎的想法——建一個高端幼兒園?,F在很多老人退休了都要在家帶孫子、孫女,他們不想去養老院,兒女也不讓他們去。但如果將幼兒園引入養老項目,就可以解決“老人帶孩子以及小孩上學”的問題。“你想一想,一套十幾平方米的養老公寓,首付不高,配套也齊全,誰不愿意?”

    接下來就是如何厘清各業態間的邏輯關系。以養老為核心,那么相關的資源就必須向這里傾斜;其他業態不僅資源配置要節制,而且在總體規劃、功能和價值定位上也要扮演相對配合、從屬的角色,從而將養老業態的核心價值充分發揮出來。其他的指標,如面積空間、配套設施等也要有綜合的考量。這里要注意的是,項目養老部分絕不可是簡單的養老院,而是必須能帶動旅游、休閑、商業等業態,實現相互協調、共同發展,產生“1+1>2”的共振效應。

    這實際上也是非??简灢俦P者的眼光、胸懷和經驗,對項目的理解得透不透徹,對項目的定位把握得準不準確,對各種業態熟不熟悉,對新型地產發展的趨勢了不了解,都決定著項目未來走向何方、能達到什么樣的水平和高度。

    除了氣候宜人、空氣清新、環境優美的地方,養老小鎮還特別適合與保健品相關聯。作為瀘沽湖之姊妹湖,麗江市永勝縣程海湖邊上出現多個“百歲村”。這里生產全國獨一無二的高原生物——螺旋藻保健品。因此,我建議程海保爾集團把養老養生作為主導產業,螺旋藻為輔助,在人群導入的基礎上發展文旅和宜居小鎮。

    E、養老小鎮的人性設計

    在規劃設計方面,要充分考慮目標人群的性格和生活特征。如大連旅順陽光海岸生態養老度假城項目,定位為中國首個國際養老試驗基地。俄羅斯風情小鎮是其核心價值點所在(與俄羅斯政府簽約打造專門針對俄羅斯客戶的風情小鎮)。那么在規劃設計上就不僅僅是讓俄羅斯朋友賓至如歸,而是要更進一步:感受如同家鄉一般,而氣候、環境更舒適。只有這樣,才能算得是上地道的俄羅斯風情,不僅對俄羅斯客戶具備強大的吸引力,同時也是項目獨特的魅力所在,成為項目品牌樹立和傳播的支點。比如俄羅斯人熱情、奔放甚至有點好斗,喜歡喝酒、跳舞和音樂,戶外活動是其生活的重要組成部分,廣場是其城市不可缺少的組成元素,是各種社交生活的中心。

    F、養老小鎮的運營平臺

    既然敢定位于“中國首個國際養老試驗基地”,那么在養老服務上本項目也是高要求、高水準,請來有經驗的“洋教練”指導作戰:養老部分由美國專業設計所進行設計,運營管理由美國專業養老機構來把控。引入美國養老機構,就是為了在目前國內養老服務還不夠專業的背景下,以專業服務來形成差異化競爭優勢。

    那么項目首先在產品的設計上就要把專業做扎實,養老部分的設計切不可操之過急,而是應當讓美國養老機構將一些相關功能要求、技術指標和設計意見發過來,并結合國際、國內養老發展的趨勢、特點進行綜合考慮,既充分發揮專業機構的專業能力,又能夠切實落地、持久運營。

    在盈利模式上我建議趕快設計開辟一個“中國區”,通過物業出售和持有運營并舉來平衡項目投入資金。所謂墻外開花墻內香,不僅是俄羅斯人喜歡,這種特殊的國際文化風情必然會吸引國內的客戶群體。因此“中國區”的開辟必將和俄羅斯風情小鎮形成雙輪驅動、交替互補。

    但要注意的是,“中國區”切不可再去賣房子,而是要賣服務。因此,“中國區”是專門針對自理型客戶,但是設施要和俄羅斯風情小鎮共享,另外還要設計食堂、影院、康樂設施等等,使老人進來真正過得舒心,做到賣服務而不是賣房子。

    開發者要有長遠的眼光,設計好相關的配套產品,慢慢熬好“一鍋湯”,才能讓消費者“唇齒留香”、回味無窮,來了還想再來。


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